不動産会社やポータルサイトのCMがたくさん流れ、当社ブログもなかなか更新できない季節となりました。
なんとなく「今年は引っ越しをしようかな」とお考えの方が増えるのもこの時期です。
金利上昇の懸念や昨今の物件価格高騰から、中古住宅の購入を検討されている方もいらっしゃると思います。
今回は中古戸建て住宅に焦点を当てたいと思います。
中古戸建て住宅を安心して購入する仕組み「既存住宅売買瑕疵保険の活用」についてご説明いたします。
「中古住宅を買ったものの、いざ住み始めたら修繕費用が多くかかり、新築にした方が良かった」
という事を失敗談として聞くことがあります。
これは、中古物件を探しているお客様を新築物件に誘導するためによく使われる話法の一つでもあります。
しかし、決して間違ったことを言っているわけではないのです。
中古だから悪いところがあって当たり前なのです。
問題は現状で悪い箇所もしくは、近い将来悪くなる箇所を把握せずに購入してしまうことです。
修繕費用を予め算出しておいて、それが予算内に収まるのであれば、中古住宅取引で困ることはありません。
悪いところを直す、という少々後ろ向きな表現を、言い換えてみることにします。
「中古＋リフォーム」や「中古リノベーション」など、中古住宅を購入して希望するリフォームを実現する、と言い換えると、なんだかワクワクしてきませんか？
家づくりを本格的に行いたい方は新築注文住宅を検討するしかないのですが、注文住宅は高くて手が出せません。
それでも自分たちが住む家を思い通りに作りたいという希望を叶えるのが「中古＋リフォーム」です。
新築よりも安く、思い描いた家づくりを楽しむことができるのです。
「中古＋リフォーム」のメリットは、リフォーム箇所を限定できるということです。
例えば家族が長い時間を過ごすリビングにはお金をかけて、主に寝るためだけの居室は最小限もしくはリフォームしない、というように強弱を付けることができるのです。
全体的にお色直し的なリフォームに留めて費用を節約し、キッチンだけは最高級のシステムキッチンにするといったことも可能です。
予算の強弱はリフォームならではのメリットだと思います。
当社リノベーション物件はこちらからご覧になれます。
「中古住宅は何となく不安だなぁ」と思われる方が多いと思います。
中古住宅取引における不安を解消するために、国が用意した制度が既存住宅売買瑕疵保険です。
主に構造躯体部分と、雨水の侵入部分に対し、万が一何かあっても、最長5年最大1000万円まで保険で直すことができるという仕組みです。
この既存住宅売買瑕疵保険に加入するには、保険法人が実施する検査に合格する必要があります。
すなわち、既存住宅売買瑕疵保険に加入できる＝一定の性能基準をクリアした住宅と捉えることができるのです。
冒頭に申し上げた通り、中古だから悪いところがあって当たり前です。
この悪いところを見つけるのが、既存住宅売買瑕疵保険の手続きで行われる建物調査（インスペクション）です。
そしてインスペクションで発見された箇所を修繕することで、購入してすぐに雨漏れなどの不具合が生じるなどの状況を回避することができるのです。
リフォームで悪いところを直して安心できるだけでなく、インスペクションで発見することができなかった不具合も保険でカバーできるので、中古戸建て住宅を購入する際には欠かせない制度と言えるのです。
家づくりやリフォームは面倒だなと感じられる方は、事業者が中古住宅を買い取ってリフォームを施し、再販する「リノベーション物件」が良いかもしれません。
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リフォームが仕上がった状態を確認してから購入判断ができるので、非常に買いやすい不動産取引と言えるでしょう。
しかし事業者によるリフォームの質はマチマチです。リノベーション物件は事業者が市場価格よりも安く買い取って、なるべくお金をかけずにリフォームすることで利益を生む事業です。
見た目だけを綺麗にリフォームして、見えない不具合はそのまま売ってしまおう、と考える事業者がいてもおかしくないのです。
リノベーション物件の品質を確認するには、既存住宅売買瑕疵保険が最適です。
既存住宅売買瑕疵保険に加入するためには保険法人による検査に合格する必要があり、いい加減な検査で通してしまうと、保険事故が発生して保険料の支払いとなるので、保険会社も厳しくチェックします。
売主である宅建業者が既存住宅売買瑕疵保険に加入する仕組みなので、リノベーション物件に不安を感じる方は、買付申込の際に「既存住宅売買瑕疵保険に加入して欲しい」と要望を出して、すんなりOKしてもらえればとりあえず安心できます。
もし何かしら理由を付けて既存住宅売買瑕疵保険の加入を断られた場合は、検査に合格できない何かを抱えた物件として、購入の取りやめを検討した方が良いかもしれません。
□悪いところがない物件はラッキーなのか
既存住宅売買瑕疵保険の検査を行って、何も指摘事項がない物件も出てきます。
指摘事項がないということは、保険加入のために修繕工事を行う必要がないので、余計なお金がかからなくてラッキーと判断する方が多いです。
しかし、これは正しい判断とは言えないでしょう。
住宅は経年で劣化するものであり、ノーメンテナンスで何十年も維持できるものではありません。
マンションは共用の建物なので、修繕計画を立てて定期的にメンテナンスを実施しています。
戸建て住宅はマンションと違って修繕積立金がないからお得ですよ、と本質がずれた提案をする住宅会社がたまにいます。
しかし、戸建て住宅だからこそメンテナンスについてきちんと考慮しておく必要があるのです。
購入した住宅で現況で不具合が発生していなくても、耐用年数を超えた部位はいつ不具合が起きてもおかしくない状態と言えます。
この「いつ不具合が起きてもおかしくない状態」を放置することで、次々と不具合が起きてしまう原因となるのです。
少なくとも住宅購入時には主要構造部について「あと何年使えるか」の確認と、万が一不具合が発生した際の修繕費用を確認しておくことが重要です。
不具合が出たらリフォームするとお考えの方が多いのですが、個人的には住宅購入時に少し先を見据えて、新築時からの耐用年数を超えている箇所については、まとめてリフォームを行っておくことをお勧めしています。
なぜならば、住宅購入時のリフォーム費用は住宅ローンに組み込むことができるからです。
低い金利のリフォーム一体型ローンで、リフォーム費用を確保できるのが特徴です。
悪くなってからリフォームする場合で、現金が用意できない場合はリフォームローンを利用するしかありません。
そして、リフォームローンの金利は住宅ローンに比べて高く、また借り入れ期間も短いため、家計へのダメージが大きくなってしまいます。
中古戸建て住宅を安心安全に購入する最大のポイントはリフォームです。
リフォームをしなくてもよい物件を探すのではなく、リフォーム前提で取引を進めることをお勧めいたします。
また、今回ご紹介した既存住宅売買瑕疵保険は消費者保護のために設けられた制度なので、保険に加入しなくて良い物件の方が少ないです。ぜひ積極的にご活用なさってみてはいかがでしょうか。
今回は、中古住宅を選択肢に入れて物件探しをするご提案でした。
中古物件プラスリノベーションという形で、ご予算内で理想に近いマイホームを検討されてみてはいかがでしょうか？
当社買取再販事業の内容をご覧ください。
ページ作成日 2023-03-04
