「住宅ローンの残債が残っているんですが、どのように住み替えを進めればよいのでしょうか？」
当社売却査定にご依頼されるお客様からの、特に多いご質問です。
マイホームは買い物の中でも大きな買い物になるため、数十年の住宅ローンを組んで購入する人がほとんどです。
ローンが残っている家から住み替える場合、残っている住宅ローンをどうしようかと悩む人もいるかもしれません。
今回は「住宅ローンの残債が残っている家の住み替え」について考えてみたいと思います。
■住宅ローンの残債があると何が問題なの？■
残債（ざんさい）とは、残存債務（ざんぞんさいむ）のことで、住宅ローンなどある時点で残っている借入金残高のことを意味します。
住宅ローンを利用する際には、購入する家（土地と建物）を担保（たんぽ）にして購入資金を借りることになり、担保になった物件には「抵当権（ていとうけん）」が設定されます。
担保とは、お金を借りた人が返済できない場合、お金を貸した人の損害を補うために設けられるもので、抵当（ていとう）ともいいます。
そのため、万が一、何かの事情でローンの返済ができなくなったときは、債権者（お金を貸している銀行など）は、抵当権を理由として不動産を強制売却（＝競売：けいばい）し、お金を回収します。
住宅ローンの返済中は、この抵当権が設定されたままになっているため、抵当権を外してもらわなければ、基本的に家の売却はできません。
そのため、住宅ローン残債がある家を売却するときは、家の売却代金を受け取るのと同時にローンを完済し、抵当権の抹消手続きをしてから買主に引き渡す必要があります。
■住み替え時のローンパターン■
〇アンダーローン
残っている住宅ローンの金額が家の売却価格を下回っていることを言います。
お家の売却代金から残っている住宅ローンを完済できるので、なんの問題もありません。
①売却代金から残っている住宅ローンを完済抵当権を取り除きます。
②新たなローンを組んで買い替え先の新居を購入します。
という流れになります。
手元に残ったお金があれば、新居の頭金にしたり、諸費用にあてることができます。
〇オーバーローン
残っている住宅ローンの金額が家の売却価格を上回っていることを言います。
この状態であっても、差額分を預貯金などから補填できればこちらの場合でも問題はありません。
ただし、このケースでは住宅ローンが完済できる金額に近い金額で売却しなければならなりません。
そのため次のことが考えられます。
・値下げができず売却期間が長引く。
・売却が決定してから新居探しとなる。
・新居を探す間、仮住まい先が必要になる。
家の売却にも仲介手数料などの諸費用がかかりますので、売却代金を全額受け取れるわけではありません。
そのため、まずは家がいくらぐらいで売れて、手元に残るお金はどのくらいあるのか知る必要があります。
★我が家はどのくらいで売れるか？はこちらまで
〇ダブルローン
今借りている住宅ローンとは別に、もう1本新たな住宅ローンを組んで新居を先に購入し、今の家が売れるまで2つのローンを同時に毎月返済していく、というものです。
家の売却を待たず、新居が購入できるのがメリットとしてあげられます。
ただ、当然ダブルローンの期間中は月々の返済額が膨れ上がるので、利用するかどうかは慎重に検討する必要があります。
〇住み替えローン
家を売却しても住宅ローンが完済できず、預貯金でも補填できないときはこの方法があります。
通常、新居の購入金額分のみしかローンの借り入れができません。
この住み替えローンを利用すれば、現金を追加しなくても担保物件の価値以上のお金を借りることができることになります。
「今の自宅の残っている住宅ローン＋買い替え先の購入資金」
ただし、毎月の返済額も上がり、ローン返済が厳しくなり家を売却することになった際には、多額の借金が残るリスクがあります。
住み替えローンを利用する際のポイントは
・借り入れすぎてはいけない
・返済期間を安易に延ばさない
このルールで正しく利用しなければなりません。
〇「売り先行」か「買い先行」か？
住み替えには、いま住んでいる家を先に売る「売り先行」と、新居の購入を先行させる「買い先行」の2つの方法があります。
やはり「おすすめは「売り先行」です。
・新居にかけられる予算が確定しやすいから
基本的に現住居は、住宅ローンの残債以上の価格で売ることが安全と言えるでしょう。
ただし最終的な売却金額は売ってみないことには分からないのです。
これが「買い先行」で新居の購入を先行し、現住居が希望の金額で売れなかった場合が怖いのです。
残債が残ってしまうことになり次の物件探しが思ったように進まなくなります。
家の売却代金でローンを完済できるかどうかにかかわらず、そもそも住宅ローン残債がある場合は売り先行で住み替えた方が安心できるといえます。
〇売却と購入の決済日を合わせられるとより良い。
いま住んでいる家の売却を先行させた方が良いといっても、売り先行にもデメリットがあります。
それは住み替えまでに、賃貸住宅などに仮住まいしなければならない期間が生じる可能性があることです。
これを防ぐには、旧居と新居の残代金決済・引渡し日を合わせる必要があります。
売りを先行させつつ、新居と決済日を合わせることは容易ではありませんが、売却活動中に新居の内見などを同時進行しておこなえば不可能ではありません。
売却と購入を同日決済にすることで住宅ローンが重複する期間も仮住まいをする必要もなく、スムーズに余計な費用をかけることなく住み替えることができます。
〇住宅ローン残債がある場合の住み替えは不動産会社選びが重要
住宅ローンの残債が残っている場合の住み替え方法
・今の家を売ったお金で住宅ローンを完済できる
・ダブルローンを利用する
・住み替えローンを利用する
の3つのケースを見てきましたが、どれを選択する場合もできるだけ負担の小さい方法で住み替えができるのであれば、それが一番良いのではないでしょうか。
住宅ローンの残債が残っている場合、そもそも今の家が売れなければ買い替えを進めることが基本的にはできません。
今の家を少しでも高く売却できるかどうかと、いかにスムーズに売って・買ってを完結することができるかにかかっているため、不動産会社の役割や重要性が大きいといえます。
希望している金額や期間で進められず、妥協が必要となったり、住み替えに失敗する可能性もあるため、依頼する不動産会社は慎重に見極めなければなりません。
〇不動産屋選び
どこの不動産会社に依頼すればいいのかわからないという方は、ぜひ「LIXIL不動産ショップ中央企画」をご用命ください。
ページ作成日 2023-03-18
