賃貸経営は右肩下がりのビジネスモデル②賃貸経営は必然的に右肩下がりなるようにできている。【2021-10-08更新】 | LIXIL不動産ショップ多摩センター店 中央企画

賃貸経営の本質的なメカニズムとは

こんにちは！東京都多摩市を中心に多摩地域で賃貸経営管理（プロパティマネジメント）のサポートを行っておりますLIXIL不動産ショップ中央企画の田岡です。
先日のブログにて、「賃貸経営は右肩下がりのビジネスモデルである」の前編を書きました。
賃貸経営が右肩下がりになる本質的な原因は、建物築年数の経過に伴う賃料の下落や空室の増加でもなく、同じく経年に伴う修繕費の増加でもないと言います。（もちろん、それらも二次的にはキャッシュフローが悪化する要因にはなります）
では、何が根本的な原因なのかという話ですが、それは所得（課税所得）を計算する際に経費として計上できる項目にあるとのこと。
 

支払利息と減価償却費

賃貸アパートマンションを建築する際に作成する収支計画書には二種類の事業収支計画書が存在ます。
一つは税法上の課税所得を求める事業収支計画書、そしてもう一つが、税引き後の手残り（キャッシュフロー）を表す事業収支計画書です。言わずもがな、肝心なのは後者である手残り（キャッシュフロー）なわけですが、その手残りを左右するのが前者の税法上の収支計画であり、賃貸経営が右肩下がりになる本質もここにあるのです。
その理由が、見出しにもある「支払利息」と「減価償却費」
賃貸マンション等を建築する際、一般的には銀行等から融資を受けて建築するわけですが、「元利均等返済方式」を選択し毎月の返済を行っていくケースがほとんどです。この元利均等返済の内訳ですが、最初のうちはほとんどが利息で元金がわずかであり、返済が進むにつれ、元金と金利の割合が徐々に逆転してゆく仕組みになっています。ここで注目なのは、元利のうち、税法上の経費として算入できるのは利息部分だけということ。
そしてもう一つが、実際にキャッシュは出ていかないけど「みなし経費」として経費計上できる「減価償却費」。
建物本体（法定耐用年数）と設備（15年）に分けて償却期間を計算してゆきますが、ザックリいうと、設備の減価償却が15年で終了してしまうため、そのタイミングで税法上の経費がガクッと下がります。
時を同じくして、元利均等の返済が進み、経費計上できる利息部分が減少してくるため、一気に所得が増えてしまい、結果として住民税・所得税の納税額が増加し、税引き後の手残り（キャッシュフロー）が年々悪化するという仕組みなわけです。
まずはこのことを知らずしては、何ら対策を検討することもできないというわけです。
更に輪をかけて賃料の下落（空室の増加）や、実際には修繕費の出費も増えてくるわけですから、さあ大変です。

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