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離婚しようと思った時、不動産はどうする?①住宅ローンの名義変更について離婚 多摩センター 自宅売却 売却査定 中古マンション 中古戸建 住宅ローン ペアローン 共有名義【2023-07-04更新】|LIXIL不動産ショップ中央企画

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  • 離婚しようと思った時、不動産はどうする?①住宅ローンの名義変更について2023-07-04

    最近特に多くなったと感じるご相談が「離婚」の案件です。
    本記事では離婚する場合の「住宅ローン名義変更」について解説します。


    ◆離婚をしたら住宅ローンの名義変更はできるのか◆
    まずは離婚した場合の名義変更について、住宅ローンと家の名義のそれぞれに関する詳細を解説していきます。
    ・離婚時の住宅ローンの名義変更は原則できない
    離婚する場合でも原則として住宅ローンの名義人は変更できません。
    住宅ローンは金融機関が契約者の収入や勤務先、年齢などを審査し、返済能力を信頼した上で貸し付けています。
    住宅ローンの名義人が変わると金融機関が債権を回収できなくなる可能性があるため、名義変更は簡単にはできないのです。
    離婚時でも夫から妻に名義変更することや、2人の共有名義からどちらかの単独名義に変更するのは基本的に難しいでしょう。
    ただし住宅ローンを借りている金融機関の承諾があれば名義変更が可能です。
    夫も妻も同等の収入がある場合や、単独でも十分な返済能力があるとみなされる場合は、名義変更が認められるケースがあります。
    とはいえ、金融機関が名義変更を承諾するかはその案件ごとに変わってくるでしょう。

    ・離婚時に住宅ローンを完済している場合は家の名義変更が可能
    離婚時に住宅ローンを完済していれば、家の名義変更は可能です。
    家の名義人とは、簡単にいえば家の所有者を指します。
    家の名義人を変更するには、登記申請書を作成し必要書類と共に法務局に提出してください。
    登記申請は法務局の窓口の他、オンラインでも手続き可能です。

    ・住宅ローンの残債がある場合には原則として家の名義変更ができません。
    住宅ローンの契約では多くの場合、返済中の家の名義変更を認めないことが定められています。
    金融機関の承諾なく名義変更した場合は、契約違反として住宅ローンの残債の一括返済といったペナルティを課される可能性もあります。
    住宅ローン返済中の名義変更が法的に禁止されているわけではないため、法務局に行けば手続きは可能ですが、リスクがある点には留意しておきましょう。


    ◆離婚時に住宅ローンの名義変更ができる可能性があるケース◆
    離婚時であっても原則として住宅ローンの名義人は変更できませんが、例外的にいくつかの方法では名義変更が可能な場合があります。
    夫婦間で家を売買する方法や、住宅ローンの借り換え、親族への名義変更などの方法によって、名義人が変更できる可能性があるのです。それぞれの方法について詳しく解説します。

    ○夫婦の間で売買する
    夫婦の間で家を売買すれば、住宅ローンの名義人を変更可能です。具体的な方法の例は以下のとおりです。

    ・元々は夫の名義で住宅ローンを組んでいた場合
    元々は夫の名義で住宅ローンを組んでいた場合、妻が夫から家を買い取り、夫はその代金で住宅ローンを完済します。
    ただし妻が住宅ローンを一括で買い取るだけの資金がない場合は、新しく自分の名義で住宅ローンを借りなければなりません。
    夫名義の住宅ローンはなくなり、代わりに妻名義の住宅ローンを返済していく必要があります。
    夫婦間で売買する際には金融機関の同意なく住宅ローンを名義変更できるものの、新名義人が住宅ローンを組まなくてはならず経済的な負担がかかる可能性があります。
    また家を通常よりも大幅に安く売却した場合は、財産の贈与とみなされて贈与税の課税対象となる場合もあるため、売買価格は相場に適した設定にしましょう。

    ・他の銀行で借り換えを行う
    住宅ローンを借りている金融機関から名義変更の承諾を得られないなら、他の銀行で住宅ローンを借り換えることも一つの選択肢です。
    別の名義で住宅ローンを契約し、その資金で元々の住宅ローンを完済すれば、住宅ローンの名義人を変更できます。
    その際に安い金利の住宅ローンに借り換えられれば、利子の支払い負担を減らせます。
    住宅ローンの借り換えのためには、新しく借りようとする住宅ローンの審査に通らなければなりません。
    住宅ローンの審査では収入や勤務先、年齢や雇用形態から返済能力の有無がチェックされます。
    専業主婦(もしくは専業主夫)やパート・アルバイトなどの雇用形態で働いている場合は返済能力が不足していると判断され、住宅ローンを借り換えられない可能性もあるでしょう。

    ・親族に名義変更する
    妻(もしくは夫)に返済能力がなく金融機関から名義人として認められない場合は、妻(もしくは夫)の親族に名義変更することを検討するのも一つの手です。
    たとえば離婚後も妻が家に住み続けるといったケースでは、夫が住宅ローンの名義人のままだとさまざまなトラブルの原因となりかねません。
    妻本人に名義変更できないなら、妻の親族に名義変更することを検討しましょう。
    なお妻(もしくは夫)の親族に名義変更する場合でも、住宅ローンを借りている金融機関の審査を経て承諾を受ける必要があります。
    妻(もしくは夫)の親族を名義人にするためには、返済能力のある人にお願いしましょう。
    親族が住宅ローンの名義人となって住宅ローンの支払いを行い、その後妻(もしくは夫)である人が支払ってもらった金額を返済しない場合は、贈与税の課税対象となる可能性があります。


    ◆離婚時に家の名義変更をする方法◆
    離婚時に家の名義変更をするには、住宅ローンを完済する、住宅ローンの名義人を変更するといった方法があります。それぞれの方法について詳しく解説します。

    ・住宅ローンを完済する
    住宅ローンの残債がある状況では、前述したように基本的には家の名義変更は認められていません。
    家の名義人を変更したいなら、住宅ローンを一括返済する必要があります。
    一括返済すれば名義変更が可能になるだけでなく、借入期間が短くなって利子の負担が減り、結果として返済総額を減らせるでしょう。
    住宅ローンを組む際に保証料を支払っていれば、短くなった返済期間に応じて戻し保証料を受け取れる場合があります。
    また離婚時に住宅ローンを完済しておくことで、離婚後に生じ得るトラブルを回避可能です。
    住宅ローンが残っている状態で離婚すると財産分与が複雑になり、将来的なリスクの原因となります。
    一括返済には手数料がかかるというデメリットもありますが、それ以上に多くのメリットがあることを考えると離婚時には住宅ローンをきっちりと清算しておくのがおすすめです。

    ・返済能力があるなら住宅ローンの名義変更を申請してみる
    もしも返済能力が十分にあり金融機関の審査を通過できる見込みがあるのなら、住宅ローンの名義変更を申請しましょう。住宅ローンの名義変更を済ませれば、家の名義人も変更可能です。
    前述したように住宅ローンの審査基準は対象者の収入や勤務先、年齢、雇用形態などから判断されます。

    十分な返済能力がある人への名義変更なら、金融機関の同意を得られる可能性が高いです。
    ただし住宅ローンの名義変更の可否は金融機関の判断となり、たとえ同等の返済能力がある人でも名義変更が認められないケースもある点は認識しておきましょう。

    なお繰り返しになりますが、専業主婦(専業主夫)やパート・アルバイトの人では名義人として金融機関が承諾する可能性は低いです。
    離婚時に家の名義変更をしたい場合は、住宅ローンの名義変更以外の方法を選択することがおすすめです。


    次回は、離婚時に家や住宅ローンの名義変更をする場合に必要な費用について、解説する予定です。

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    ページ作成日 2023-07-04

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