「築30年以上」の中古マンション特有の懸念点に注意しましょう！2021-07-02
多摩センターを中心に40年以上地域密着で営業を続けるLIXIL不動産ショップ 中央企画株式会社です。
中古マンションの購入を検討するという時、どのような条件を優先事項にしますか？
予算は無限に存在するわけはないので、限られた予算内で物件を選択しなければなりません。
そのようなときに、大体の方は「築年数」か「駅からの距離」のどちらかを最優先事項にするのではないでしょうか。
駅近の新築・築浅物件というのが最善の選択ということになるかもしれませんが、予算の都合上築年数と駅からの距離を両立することが出来ないとします。
そうなったときに、「駅近だけど古い物件」か「駅から多少距離があるけど築浅物件」のどちらかを選択することになるでしょう。
ということで今回は「駅近だけど古い物件」、特に築30年以上の中古マンションを検討するときの注意点についてご紹介します。
築30年以上の中古マンションは「修繕積立金不足」の可能性も！
分譲マンションの場合一般的に新築時に20年～30年程度の長期修繕計画が立てられます。
その長期修繕計画に基づいて積立金の金額が決定され、一定のルールで区分所有者…つまり入居者が負担することになります。
厚生労働省の「マンション総合調査」によると、2018年での修繕積立金は月平均で約1万1000円となっているとのことです。
この修繕積立金により大規模修繕は行われるのですが、この長期修繕計画が上手く進められているかが重要となります。
というのも、2回目くらいまでは建設当時に計画した修繕計画から大きく外れることなく修繕を行えることが多いのですが、3回目以降で建設当時の長期修繕計画の通りに進行出来なくなるケースが少なくないからです。
というのも30年前の想定で立てた修繕計画ですから、想定以上に劣化により工事の必要な修繕個所が多くなってしまったり、部品の製造停止などで設備そのものを交換する必要性が出てきてしまったり、資材や人件費などのコストが30年前の常識よりも上昇してしまっている等、修繕計画から状況が乖離してしまうことがあるのです。
そうなってしまうと計画通りであれば問題なかったはずの修繕積立金では足りなくなってしまい修繕が出来なくなったり、想定以上の負担を強いられることに繋がってしまいます。
築30年以上の中古マンションの入居者の年齢層のことを留意しよう！
賃貸物件であれば、入居者の入れ替わりが売買物件よりも頻度が高い可能性が高い以上築年数に関わらず入居者の年齢はバラけるでしょう。
しかし分譲マンションの場合、築年数が古くなるにつれて入居者の年齢層も高くなる可能性が高くなります。
少々極端な話ですが、1979年以前に完成したマンションは世帯主が60歳以上の割合が約8割となるというデータがあります。
30年前に売り出しをしたマンションに働き盛りである30代の方が購入し満室になった場合、その方々がそのまま住み続けていれば60代となります。
一定数の方が売却をして、その後若い世代の方が購入したとしても、全体的な年齢層はそこまで低くならないでしょう。
現在駅の広告にあるような新築分譲マンションも、30年以上経過すれば入居者の平均年齢は60代に近くなると考えられます。
積立金を含む管理費の滞納は古いマンションほど増える傾向があるようで、滞納者には管理組合が督促をしても転居や死亡などで所在不明・連絡先不通になっているというケースや、そもそも住民の高齢化によって役員のなり手不足などの要因で管理組合が機能不全を起こしているケースもあるようです。
そのような状況が修繕積立金の不足の要因となるケースもあるのです。
もし築年数の古い中古マンションの内見に行かれる際は、その中古マンションに出入りする入居者の年齢層もそれとなく確認してみると良いでしょう。
今後築30年以上の中古マンションは増えていく！
2010年以降に建てられたマンションでは約2割で、古いマンションほど居住者の年齢は高い傾向にあります。
また国交省によると、2019年末時点で築30年以上のマンションは全国で約213万戸、その10年後に1.8倍の384万戸、20年後は2.7倍の570万戸の中古マンションが築30年以上となるとのことで、マンションの老朽化は一段と進む見通しとなります。
当然ながら現在新築で売り出されている分譲マンションも30年後には築30年のマンションになります。
現時点で築30年以上の中古マンションの購入を検討される場合「修繕計画と修繕積立金の状況」「入居者の年齢層」の両方を気を付けてほしいのですが、新築や築浅のマンションであっても安心せず長期修繕計画と修繕積立金の状況には気を使っていくようにしましょう。
いかがでしょうか。
築30年以上の中古マンションを検討する際には、最低限長期修繕計画と修繕積立金の状況だけでも把握しておくようにしましょう。
購入してから修繕計画を大幅修正して修繕積立金が高くなってしまうなどしてしまうと、予想外の出費で大変なことになってしまうかもしれません。
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ページ作成日 2021-07-02
